LégiMonaco - Cour d'appel - La société de droit des Iles Vierges Britanniques dénommée YULENA INTERNATIONAL INC./c/ Maître Y
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Cour d'appel

Monaco

16 décembre 2014

La société de droit des Iles Vierges Britanniques dénommée YULENA INTERNATIONAL INC.

c/ Maître Y

Contentieux Judiciaire

Abstract

             
  1/ Saisie-arrêt ou opposition
  Opposition formée entre les mains d'un tiers – absence de titre exécutoire ou d'autorisation judiciaire – mesure dépourvue de tout effet juridique – mainlevée ordonnée par voie de référé en raison de l'urgence
  2/ Notaire – mise en cause
  Obligation d'assurer l'efficacité juridique des actes qu'il est chargé d'établir laquelle s'entend de leur pleine et entière exécution

Résumé

1/ L'obligation d'un droit à commission par un agent immobilier ne saurait légitimer l'opposition formée par celui-ci entre les mains d'un notaire sur le prix de vente d'un bien immobilier, en l'absence d'un titre ou d'une autorisation de justice.

2/ En l'absence de toute disposition légale autorisant le notaire à bloquer les fonds qu'il détient provenant de la revente d'un bien immobilier, la mise en cause de ce dernier par le vendeur privé d'une partie du prix de vente s'avère justifiée l'acte n'ayant pas eu à son égard toute sa force exécutoire.

En effet, le notaire est tenu en sa qualité de rédacteur, d'assurer l'efficacité juridique des actes qu'il est chargé d'établir.

Cette efficacité s'entend de leur pleine et entière exécution, en sorte que dans le cas d'une vente d'immeuble, comme en l'espèce, le vendeur puisse disposer du prix. Il s'ensuit que la décision du premier juge déboutant la venderesse de sa demande au motif qu'elle n'avait pas attrait à la cause, la personne auteur de l'opposition doit être infirmée, et qu'il y a lieu d'ordonner à Me Rey, notaire, de remettre sans délai à la venderesse les fonds lui revenant en exécution de l'acte de vente.

(en matière civile)

La Cour,

Après en avoir délibéré conformément à la loi ;

La Cour statue sur l'appel relevé par la société des Iles Vierges Britanniques dénommée YULENA INTERNATIONAL INC., à l'encontre d'une ordonnance de référé en date du 18 juin 2014 ;

Considérant les faits suivants :

La société des Iles Vierges Britanniques dénommée YULENA INTERNATIONAL INC expose qu'elle était propriétaire de biens et droits immobiliers dépendant d'un immeuble Le Prince de Galles, situé …, et numéros … à Monte-Carlo.

Par contrat du 19 mars 2013, elle a donné mandat exclusif à l'Agence P. PALACE IMMOBILIER de vendre lesdits biens au prix de 10.900.000 euros.

Le 29 octobre 2013, les parties ont résilié ce contrat d'un commun accord avec effet au 31 octobre 2013.

Selon acte reçu le 7 mars 2014 en l'étude de Maître Y, notaire à Monaco, la société YULENA INTERNATIONAL INC a vendu les biens ci-dessus à la société civile particulière monégasque dénommée Société Civile Immobilière MONACO RE PRINCE DE GALLES.

Par lettre recommandée avec avis de réception du 6 mars 2014, Monsieur s. VA., exploitant en nom propre l'agence P. PALACE IMMOBILIER a formé opposition entre les mains du notaire à concurrence de la somme de 250.000 euros.

Par acte en date du 17 mars 2014, la société des Iles Vierges Britanniques dénommée YULENA INTERNATIONAL INC a fait assigner en référé Maître Y, notaire, devant le Président du Tribunal de Première Instance de Monaco en vue de voir ordonner à ce dernier de lui remettre les fonds issus de l'acte de cession.

Retenant que la société demanderesse n'avait pas attrait à la cause la personne physique ou morale pour le compte de qui l'opposition avait été effectuée, le Président du Tribunal de Première Instance de Monaco a, par ordonnance de référé en date du 18 juin 2014, débouté la société YULENA INTERNATIONAL INC de ses demandes, l'a condamnée aux dépens distraits au profit de Maître Didier ESCAUT, avocat-défenseur sous sa due affirmation, et a ordonné que les dépens soient provisoirement liquidés sur état par le greffier en chef, au vu du tarif applicable.

Par acte d'appel et assignation délivré le 1er juillet 2014, la société des Iles Vierges Britanniques dénommée YULENA INTERNATIONAL INC a relevé appel de la décision.

Aux termes de son exploit du 1er juillet 2014, la société appelante demande à la Cour de :

- « dire et juger l'appel régulier en la forme et bien fondé,

- constater que les fonds issus de l'acte de cession du 7 mars 2014 et devant revenir à la société des Iles Vierges Britanniques dénommée YULENA INTERNATIONAL INC sont conservés par Maître Y sans opposition régulière,

- en conséquence, réformer l'ordonnance de référé du 18 juin 2014,

- ordonner à Maître Y de remettre sans délai à la société des Iles Vierges Britanniques dénommée YULENA INTERNATIONAL INC les fonds lui revenant en exécution de l'acte de cession du 7 mars 2014,

- condamner Maître Y aux entiers dépens de première instance et d'appel distraits au profit de Maître Thomas GIACCARDI, avocat-défenseur sous sa due affirmation. »

La société appelante fait valoir, pour l'essentiel, que l'opposition a été formée sans fondement légal, que, dès lors, le notaire doit s'exécuter, que les fonds dont elle sollicite la restitution sont sa propriété, que le droit de propriété, auquel cette opposition porte atteinte, est protégé par la Constitution et qu'en conséquence, il n'y avait pas lieu, sauf à augmenter inutilement les délais procéduraux, d'attraire à la cause l'auteur de l'opposition .

Par conclusions du 25 novembre 2014, Maître Y demande à la Cour de lui donner acte de ce qu'il s'en remet à la sagesse de celle-ci et de condamner tout succombant aux entiers dépens de première instance et d'appel, distraits au profit de Maître Didier ESCAUT, avocat-défenseur, sous sa due affirmation de droit.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, la Cour se réfère à leurs écritures ci-dessus évoquées auxquelles il est expressément renvoyé.

SUR CE,

Attendu que la recevabilité de l'appel n'est pas contestée ;

Attendu qu'un créancier qui, à défaut de titre, entend obtenir une garantie pour le paiement de sa créance sur des fonds détenus par un tiers, doit se conformer aux dispositions édictées au livre III, titre II du Code de procédure civile ou solliciter toutes mesures conservatoires par la voie d'une ordonnance présidentielle sur requête ;

Qu'il peut, en particulier, saisir le président du Tribunal de première instance, d'une autorisation de saisir-arrêter des fonds, en application de l' article 491 du Code de procédure civile ;

Attendu, en l'espèce, qu'il ressort des pièces versées aux débats que selon acte reçu le 7 mars 2014 en l'étude de Maître Y, Notaire à Monaco, la société appelante a vendu à la société MONACO RE PRINCE DE GALLES, les biens et droits immobiliers, dont elle était propriétaire, dépendant d'un immeuble « Le Prince de Galles », sis …, … à Monte-Carlo ;

Que, par courrier en date du 6 mars 2014, adressé à Maître Y, notaire, le conseil de Monsieur s. VA., exploitant en nom propre l'agence immobilière P. PALACE IMMOBILIER, faisant état de ce que l'acheteur de ces biens, la COMPAGNIE MONEGASQUE DE BANQUE, avait été présenté à la venderesse par son client, qu'aucune commission n'avait cependant été versée à celui-ci et qu'en « vertu d'une jurisprudence bien établie » , il « est pourtant en droit de réclamer le paiement d'une rétribution pour ses peines et soins, que celui-ci évalue à 250.000 euros », a formé opposition à concurrence de ladite somme, entre les mains du notaire, sur le prix de vente des biens litigieux ;

Que, par courrier du 11 mars 2014, le conseil de la société appelante adressait, à son tour, un courrier à Maître Y, dont l'objet était intitulé « opposition illicite », par lequel il l'interrogeait sur « les suites que vous entendez réserver à cette opposition qui, comme vous le savez, est irrégulière et ne repose sur aucune disposition légale » ;

Que Maître Y lui répondait par courrier du 17 mars qu'il ne pouvait que « réitérer » son « attitude prudentielle », ne pouvant se « faire juge d'une opposition », et qu'il le remerciait « de bien vouloir introduire toutes procédures utiles pour le déblocage, au profit de la société YULENA INTERNATIONAL INC. de la somme de DEUX CENT CINQUANTE MILLE EUROS » ;

Attendu, la chronologie des faits ayant été précisée, qu'il y a lieu de constater qu'au cas particulier, Monsieur s. VA., exploitant l'agence immobilière P. PALACE IMMOBILIER, qui ne se prévaut d'aucun titre, a formé, par courrier recommandé adressé à un tiers, Maître Y, opposition auprès de celui-ci à hauteur de 250.000 euros, opposition contre laquelle la société appelante a sollicité judiciairement une mainlevée, sans toutefois attraire à la procédure l'auteur de l'opposition, motif retenu par le premier juge pour la débouter de sa demande ;

Mais attendu qu'il ressort des écritures de la société YULENA INTERNATIONAL INC que celle-ci a entendu ne faire porter le litige que sur les obligations que le notaire tient de la loi, en invoquant, notamment, le fait que « le débat contradictoire dans la présente instance doit avoir lieu entre le notaire afin qu'il s'explique contradictoirement sur les motifs pour lesquels il refuse la restitution des fonds de l'appelante », ou encore que le notaire « ne conteste pas…retenir irrégulièrement les fonds de l'appelante… », et enfin que « le Notaire ne peut ainsi être autorisé à conserver des fonds entre ses mains que lorsqu'un texte prévoit que les fonds peuvent être bloqués par une décision de justice autorisant une saisie-arrêt ou un séquestre » ;

Attendu, en effet, que force est de constater que l'opposition ainsi formée est dépourvue de toute valeur juridique, et ne peut, de ce fait, produire aucun effet, comme n'étant ni prévue par un texte de loi, ni autorisée par une décision de justice ;

Que le simple visa, dans le courrier contenant l'opposition litigieuse, d'une « jurisprudence bien établie » aux termes de laquelle serait reconnu, au mandataire immobilier, le droit à une rémunération, ne saurait suffire à tenir lieu de fondement légal susceptible d'engager le notaire ;

Qu'en outre, la seule allégation du droit à commission de Monsieur VA. en sa qualité d'agent immobilier, est d'autant plus insuffisante à légitimer une opposition que, non seulement ce droit n'a pas été, à ce jour, reconnu en justice, mais qu'il n'est même pas justifié de l'introduction d'une action judiciaire de ce chef ;

Qu'au surplus, aux termes d'une jurisprudence constante, l'irrégularité des oppositions ainsi pratiquées, par acte extra judiciaire, et en dehors de tout cadre légal, a été consacrée ;

Qu'en l'espèce, le notaire, qui se défend pourtant d'être juge de la recevabilité de l'opposition, a néanmoins choisi d'y faire droit, prenant ainsi, de fait, position en faveur de la validité de la mesure sollicitée ;

Attendu, par ailleurs, que pèse sur le notaire, tenu de prêter son ministère lorsqu'il en est requis, une obligation d'instrumenter dans le cadre d'une mission d'intérêt public ;

Que le rôle du notaire ne se termine pas à la signature de l'acte, celui-ci devant, en sa qualité de rédacteur, assurer l'efficacité juridique des actes et contrats qu'il est chargé d'établir en application de l' ordonnance du 4 mars 1886 ;

Que cette efficacité s'entend, non seulement de la validité de l'acte, mais également de sa pleine et entière exécution dans l'intérêt des parties audit acte, en sorte que, dans l'hypothèse d'une vente d'immeuble comme en l'espèce, le nouveau propriétaire puisse disposer du bien et le vendeur du prix ;

Qu'au cas particulier, la société appelante, ayant eu la qualité de venderesse à l'acte instrumenté en l'étude de Maître Y, se trouve privée d'une partie du prix de vente, l'acte authentique n'ayant pas eu à son égard toute sa force exécutoire ;

Attendu, enfin, que la décision du juge des référés ne préjudicie pas au fond et n'a pas vocation à se prononcer sur le bien-fondé du droit à commission revendiqué par l'auteur de l'opposition, un tel débat ne pouvant avoir lieu que devant le juge du fond ;

Attendu, dès lors, que n'est pas critiquable le choix procédural de la société appelante, non contesté par l'intimé, de n'attraire à la cause que le notaire, motif pris de l'absence de toute disposition légale autorisant ce dernier à bloquer des fonds ;

Attendu, en conséquence, que l'ordonnance entreprise sera infirmée en toutes ses dispositions ;

Attendu que la demande de la société appelante se limite à voir ordonner à Maître Y de lui remettre sans délai les fonds lui revenant en exécution de l'acte de cession du 7 mars 2014, sans solliciter l'application d'intérêts au taux légal ;

Qu'il sera, en conséquence, fait droit à la demande dans les termes sollicités ;

Attendu qu'en raison de sa succombance, Maître Y supportera les dépens de première instance et d'appel, distraits au profit de Maître Thomas GIACCARDI, avocat-défenseur, sous sa due affirmation de droit.

PAR CES MOTIFS,

LA COUR D'APPEL DE LA PRINCIPAUTÉ DE MONACO statuant en matière civile, publiquement et contradictoirement,

Reçoit l'appel,

Infirme l'ordonnance de référé du 18 juin 2014 en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau,

Ordonne à Maître Y, Notaire, de remettre sans délai à la société des Iles Vierges Britanniques dénommée YULENA INTERNATIONAL INC les fonds lui revenant en exécution de l'acte de cession du 7 mars 2014,

Condamne Maître Y aux entiers dépens de première instance et d'appel, distraits au profit de Maître Thomas GIACCARDI, avocat-défenseur, sous sa due affirmation de droit.

Ordonne que lesdits dépens seront provisoirement liquidés sur état par le Greffier en chef, au vu du tarif applicable.


Contentieux Judiciaire