LégiMonaco - Cour de révision - Banque Sudameris France/c/ S.A.M. Roxy.
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Cour de révision

Monaco

MM. Bel, prem. prés. ; Charliac, cons. rap. ; Truchi, prem. subst. ; MMe J.-Ch. Marquet et Sanita, av. déf.

MM. Vialatte, prem. prés. : Merqui, vice-prés. ; Truchi, prem. subst. proc. gén. ; MMe J.-Ch. Marquet, Ph. Sanita, av. déf.

09 octobre 1987

Banque Sudameris France

c/ S.A.M. Roxy.

Contentieux Judiciaire

Abstract

             
  ACTION EN REVENDICATION
  Immobilière. Qualité du défendeur. Exercice à l'encontre du propriétaire et non du locataire.

Résumé

La Cour d'appel énonce à bon droit qu'une action en revendication immobilière doit être exercée contre le propriétaire sur lequel le demandeur entend faire prévaloir son droit réel et non pas contre un locataire qui n'a pas qualité pour y défendre.

La Cour de révision,

Sur le second moyen (qui est préalable)

Attendu que la S.A. Banque Sudameris France fait grief à l'arrêt d'avoir décidé que l'action introduite par elle contre la S.A.M. Roxy était une action en revendication immobilière, alors que la Société Sudameris, propriétaire de l'immeuble ., y compris « les deux espaces libres qui, de chaque côté, longent le rez-de-chaussée », ne revendiquait aucune propriété mais demandait à un occupant d'une partie de sa propriété de déguerpir, statuant ainsi sans répondre aux « écritures judiciaires » dont elle était saisie ;

Mais attendu que la Cour d'appel, à laquelle il appartenait de donner sa véritable qualification à la demande qui lui était soumise, décide exactement que l'action de la Banque Sudameris est une action en revendication immobilière, en ce qu'elle tend, comme préalable nécessaire, à faire juger que ce passage au-dessus duquel a été édifiée la construction litigieuse dépend du lot n° 1 résultant du partage de 1939 et non pas du lot n° 4 comme le prétend la Société Roxy, de telle sorte que l'autorisation qui a été donnée à celle-ci de construire et le bail qui lui a été consenti l'auraient été par des personnes n'ayant pas qualité pour le faire ; qu'ainsi, les juges du second degré ont répondu aux conclusions invoquées et que le moyen n'est pas fondé ;

Et, sur le premier moyen

Attendu qu'il est encore reproché à l'arrêt d'avoir déclaré irrecevable pour défaut d'intérêt la demande de la banque contre la Société Roxy locataire alors que, d'une part, la Société Sudameris avait un intérêt évident à agir contre la Société Roxy, que, d'autre part, la Société Roxy n'a jamais soulevé de fin de non-recevoir et qu'en tout état de cause la Société Roxy, en sa qualité de locataire de la Société Satic ne pouvait, si elle le jugeait utile, que se conformer aux dispositions de l'article 1567 du Code civil, ce qu'elle n'a pas fait ;

Mais attendu que la Cour d'appel énonce à bon droit qu'une action en revendication immobilière doit être exercée contre le propriétaire sur lequel le demandeur entend faire prévaloir son droit réel et non pas contre un locataire qui n'a pas qualité pour y défendre ; qu'elle a, par ce seul motif, légalement justifié sa décision, d'où il suit que ce second moyen ne peut être retenu ;

Audience du 30 octobre 1984

La Cour,

Considérant que par exploit du 8 mars 1979, la S.A. Banque Sudameris France (ci-après : Banque Sudameris) devenue propriétaire de la totalité de l'immeuble, sis au ., antérieurement divisé en quatre lots à la suite d'un partage intervenu le 8 août 1939 entre les sieurs J. et C. G., a ajourné la S.A.M. Roxy afin de la voir condamner à lui payer la somme de 50 000 F à titre de dommages-intérêts et, sous astreinte de 1 000 F par jour de retard, à supprimer une terrasse couverte qu'elle a fait édifier entre les immeubles portant les n° 2 et 4 du . ;

Qu'à l'appui de sa demande la Banque Sudameris a fait valoir que pour partie cette construction recouvrait et surplombait l'espace libre du lot n° 1 résultant du partage de 1939 ;

Considérant que la Société Roxy a soutenu pour sa défense qu'elle occupait la construction litigieuse en vertu d'un titre locatif lui permettant de se prévaloir des dispositions de la loi n° 490 sur la propriété commerciale ; qu'elle fait valoir à cet effet qu'elle a fait édifier cette construction pour partie au-dessus d'un cour dépendant de l'immeuble sis au . qui lui a été donné à bail par la S.A.M. de Transactions immobilières et commerciales (ci-après : Satic) et, pour l'autre partie, au-dessus d'une cour dépendant du lot n° 4 (et non pas du lot n° 1) tel qu'il résulte du partage de 1939, lot dont la Satic, avant de le vendre à la Banque Sudameris, était aussi propriétaire et qu'elle lui a également donné à bail suivant acte sous seing privé du 16 décembre 1977 dressé à la suite d'un jugement en date du 30 juin prédédent de la Commission arbitrale des loyers commerciaux ayant pris acte sur ce point d'un accord intervenu entre les parties ;

Considérant que pour débouter la Banque Sudameris de ses demandes les premiers juges ont estimé, d'une part, que la Société Roxy occupait régulièrement les lieux en vertu d'un bail à elle consenti par la Satic, au demeurant non attraite aux débats, dont la Banque Sudameris tenait également ses droits, d'autre part, que cette dernière n'avait pu, en raison de l'apparence et de la permanence de la situation, ignorer l'existence de la location qu'elle entendait remettre en cause, l'absence de référence à ladite location dans son acte d'acquisition en date des 20 mars et 3 avril 1978 étant sans effet à l'égard de la Société Roxy ;

Considérant que le même jugement a débouté cette dernière de sa demande reconventionnelle en dommages-intérêts au motif qu'elle n'administrait pas la preuve d'une faute de la Banque Sudameris dans l'exercice de son action et qu'elle ne s'expliquait pas sur le préjudice qu'elle prétendait avoir subi ;

Considérant qu'à l'appui de son acte d'appel la Banque Sudameris fait valoir que le jugement entrepris « a refusé d'examiner le véritable débat au fond » faute d'avoir déterminé si l'espace libre sur lequel a été édifiée la construction litigieuse dépendait bien du lot n° 1, ainsi qu'elle le soutient, auquel cas ni le sieur C. G., ni la Satic, qui ont été uniquement et successivement propriétaires du lot n° 4 n'ont pu valablement autoriser ladite construction puis consentir un bail sur le local en résultant ; qu'elle soutient encore que l'observation faite par les premiers juges que lors de son acquisition elle avait eu connaissance de l'état des lieux, n'est pas déterminante dans la mesure où il est de jurisprudence certaine que la seule connaissance de l'état des lieux par l'acquéreur d'un immeuble n'est pas de nature à le priver de son droit d'exercer l'action qu'il a reçue comme ayant cause du vendeur et qui tend à la démolition d'une construction empiétant sur sa propriété ;

Considérant que la Banque Sudameris conclut ainsi à ce qu'il soit jugé que le lot n° 1 résultant du partage de 1939 comprend les deux espaces libres sur lesquels a été édifiée la construction litigieuse et qu'il en résulte que la Satic qui n'a jamais été propriétaire dudit lot n'a pu autoriser cette construction ni la donner à bail à quiconque et notamment à la Société Roxy ;

Considérant que pour le surplus la banque Sudameris conclut à l'adjudication de son exploit introductif d'instance ;

Considérant que de son côté la Société Roxy conclut à la confirmation du jugement entrepris en ce qu'il a débouté la Banque Sudameris de ses demandes ; qu'elle fait notamment valoir à cet égard que, locataire des lieux litigieux, elle ne peut être concernée par la contestation élevée par la Banque Sudameris sur la contenance du lot n° 1, alors que la Satic qui lui a donné à bail l'espace controversé n'a pas été attraite aux débats ;

Considérant que par son appel incident ladite Société Roxy conclut à l'infirmation du jugement entrepris en ce qu'il l'a déboutée de sa demande reconventionnelle en dommages-intérêts et à la condamnation de la Banque Sudameris à lui payer la somme de 100 000 F au même titre sur le fondement de la faute commise par celle-ci dans l'exercice de son action en justice, laquelle, bien qu'ayant pour fondement essentiel une contestation sur un droit de propriété, a été dirigée contre une simple locataire ;

Sur ce,

Considérant que les faits de la cause sont exactement rapportés au jugement attaqué auquel le présent arrêt, en tant que de besoin, se réfère expressément ;

Sur l'action en revendication :

Considérant que l'action de la Banque Sudameris en ce qu'elle tend, comme préalable nécessaire, à faire juger que le passage au-dessus duquel a été édifiée la construction litigieuse dépend du lot n° 1 résultant du partage de 1939, et non pas du lot n° 4, de telle sorte que l'autorisation qui a été donnée à la Société Roxy de construire et le bail qui lui a été consenti l'auraient été par des personnes n'ayant pas qualité pour agir, est une action en revendication immobilière ;

Considérant qu'une telle action, sous peine d'être déclarée irrecevable pour défaut d'intérêt, doit être exercée contre le propriétaire sur lequel le demandeur entend faire prévaloir son droit réel et non pas contre un locataire qui n'a pas plus qualité pour y défendre qu'il n'en aurait eu pour l'intenter ;

Considérant, certes, que depuis l'époque où a pris naissance la situation qui a donné lieu au litige, la Banque Sudameris, par le fait d'acquisitions successives, est devenue propriétaire de l'ensemble des lots résultant du partage de 1939 ;

Considérant toutefois qu'un tel fait n'est pas de nature à modifier la qualification de son action et qu'elle aurait dû en conséquence assigner ou tout au moins appeler en cause devant le juge du premier degré la Satic qui était propriétaire du lot n° 4 à l'époque où a été consenti à la Société Roxy un bail portant sur la construction litigieuse ;

Considérant par ailleurs que la Société Roxy, en faisant valoir sous diverses formes qu'en omettant d'assigner ou de mettre en cause la Satic, la Banque Sudameris avait commis une faute en conséquence de laquelle sa demande devait être rejetée, a, d'une manière implicite mais nécessaire, soulevé la fin de non-recevoir tirée du défaut d'intérêt ;

Considérant que pour les motifs ci-avant il échet de faire droit à ce moyen et, par voie de conséquence, de réformer de ce chef le jugement entrepris et de déclarer irrecevable l'action de la Banque Sudameris en ce qu'elle constitue une action pétitoire ;

Sur la demande de destruction de l'édifice et les demandes principale et reconventionnelle en dommages-intérêts :

Considérant que l'action pétitoire ci-avant doit nécessairement être tranchée avant qu'il soit statué sur le surplus des demandes des parties ; qu'il échet en conséquence de réformer également de ce chef le jugement entrepris et de débouter, en l'état, les parties du surplus de leurs demandes ;

Sur les dépens :

Considérant que la S.A. Banque Sudameris France a intenté une action jugée irrecevable ; qu'il échet, en conséquence, de laisser à sa charge les dépens tant de première instance que d'appel ;PAR CES MOTIFS,

Infirme le jugement entrepris et, statuant à nouveau, déclare irrecevable l'action de la S.A. Banque Sudameris France en ce qu'elle tend à faire juger que le passage au-dessus duquel a été édifiée par la S.A.M. Roxy la construction litigieuse dépendait du lot n° 1 du partage intervenu le 8 août 1939 entre C. et J. G. ;

Déboute en l'état les parties du surplus de leurs demandes principale et reconventionnelle ;

PAR CES MOTIFS,

Rejette le pourvoi ;

Condamne la demanderesse à l'amende et aux dépens ;


Contentieux Judiciaire

NOTE. - Cet arrêt rejette le pourvoi formé contre un arrêt de la Cour d'appel du 30 octobre 1984 lequel énonçait notamment :Considérant que l'action de la Banque Sudameris en ce qu'elle tend comme préalable nécessaire, à faire juger que le passage au-dessus duquel a été édifiée la construction litigieuse dépend du lot n° 1 résultant du partage de 1939, et non pas du lot n° 4, de telle sorte que l'autorisation qui a été donnée à la Société Roxy de construire et le bail qui lui a été consenti l'auraient été par des personnes n'ayant pas qualité pour agir, est une action en revendication immobilière ;Considérant qu'une telle action, sous peine d'être déclarée irrecevable pour défaut d'intérêt, doit être exercée contre le propriétaire sur lequel le demandeur entend faire prévaloir son droit réel et non pas contre un locataire qui n'a pas plus qualité pour y défendre qu'il n'en aurait eu pour l'intenter ;Considérant, certes, que depuis l'époque où a pris naissance la situation qui a donné lieu au litige, la Banque Sudameris, par le fait d'acquisitions successives, est devenue propriétaire de l'ensemble des lots résultant du partage de 1939 ;Considérant toutefois qu'un tel fait n'est pas de nature à modifier la qualification de son action et qu'elle aurait dû en conséquence assigner ou tout au moins appeler en cause devant le juge du premier degré la Satic qui était propriétaire du lot n° 4 à l'époque où a été consenti à la Société Roxy un bail portant sur la construction litigieuse ;Considérant par ailleurs que la Société Roxy, en faisant valoir sous diverses formes qu'en omettant d'assigner ou de mettre en cause la Satic, la Banque Sudameris avait commis une faute en conséquence de laquelle sa demande devait être rejetée, a, d'une manière implicite mais nécessaire soulevé la fin de non-recevoir du défaut d'intérêt ;Considérant que pour les motifs ci-avant il échet de faire droit à ce moyen et, par voie de conséquence, de réformer de ce chef le jugement entrepris et de déclarer irrecevable l'action de la Banque Sudameris en ce qu'elle constitue une action pétitoire ».